Mimari ve iç mimari hizmet bedelleri nasıl hesaplanır?

Mimari hizmet bedeli, yapının metrekare büyüklüğü, yapı sınıfı ve verilen hizmetin kapsamı üzerinden; Mimarlar Odası'nın yayımladığı en az bedel tarifesi esas alınarak hesaplanır. İç mimarlıkta ise iki yaygın model vardır: metrekare üzerinden sabit birim bedel ya da uygulama bütçesi üzerinden yüzdelik hizmet bedeli.

Bu iki cümle sorunun kısa cevabı; ancak "ne kadar tutar" sorusunun gerçek cevabı kapsamda saklıdır. Aynı metrekaredeki iki proje, hizmet kapsamı farklı olduğu için birbirinden çok farklı bedellerle fiyatlanabilir. Aşağıda tarifenin nasıl işlediğini, bedeli belirleyen değişkenleri ve teklif alırken neyi sormanız gerektiğini anlatıyoruz.

Mimarlar Odası tarifesi nasıl çalışır

Mimarlar Odası her yıl, mimarlık hizmetlerinin en az bedelini gösteren bir tarife yayımlar. Tarife bir fiyat listesi değil, hesap yöntemidir: yapının inşaat alanı, yapı sınıfı katsayısı, hizmet dalı oranı ve varsa zorluk katsayısı bir araya getirilerek bedel bulunur. Güncel tarifeye ve yapı sınıflarının tanımına Mimarlar Odası'nın resmi sitesinden ulaşabilirsiniz.

Tarifenin iki işlevi vardır. Birincisi, mesleki hizmetin belirli bir eşiğin altında fiyatlanmasını önleyerek kalite güvencesi sağlar. İkincisi, işverene karşılaştırılabilir bir zemin sunar: farklı ofislerden gelen teklifler aynı yöntemle hesaplandığında, aradaki fark fiyat oyunundan değil kapsam farkından kaynaklanır.

Tarife bedeli, hizmetin tamamını tek bir kalem olarak değil, aşamalara bölünmüş bir bütün olarak tanımlar. Hazırlık ve ön proje, kesin proje, uygulama projesi ve detaylar ile mesleki kontrollük hizmetleri ayrı ayrı karşılık bulur. Bu bölünme, işverenin yalnızca ihtiyaç duyduğu aşamaları satın alabilmesini de mümkün kılar. Hangi aşamada ne üretildiğini mimari projenin aşamaları yazımızda anlattık.

Yapı sınıfı ve metrekare

Hesabın iki temel değişkeni yapı sınıfı ve inşaat alanıdır. Yapı sınıfı, yapının teknik karmaşıklığını tarif eder: basit depo yapıları ile özel akustik, mekanik veya cephe çözümü gerektiren yapılar aynı sınıfta değerlendirilmez. Sınıf yükseldikçe aynı metrekare için harcanan mühendislik ve koordinasyon emeği artar, bedel de buna bağlı olarak yükselir.

İnşaat alanı ise bedeli doğrusal biçimde artırmaz. Büyük projelerde metrekare başına düşen bedel genellikle düşer; çünkü ihtiyaç programının çözülmesi, tipik kat planlarının tekrarı ve detay kütüphanesinin ortak kullanımı ölçekle birlikte verim kazanır. Buna karşılık küçük ama karmaşık işlerde — dar parselde villa, tarihi yapıda restorasyon, özel işlevli ticari mekân — metrekare başına emek artar.

Üçüncü değişken zorluk derecesidir. Eğimli arsa, tescilli yapı, özel taşıyıcı çözüm veya alışılmışın dışında bir program, tasarım süresini ve koordinasyon yükünü doğrudan etkiler.

İç mimaride m² ve yüzde modelleri

İç mimarlıkta fiyatlandırma genellikle iki modelden biriyle yapılır. Metrekare bazlı modelde, tasarlanacak alanın büyüklüğü üzerinden sabit bir birim bedel belirlenir; kapsam net olduğunda işveren için en öngörülebilir yöntem budur. Yüzdelik modelde ise hizmet bedeli, projenin toplam uygulama bütçesi üzerinden bir oran olarak hesaplanır.

Model	Nasıl çalışır	Hangi durumda uygun
Metrekare bazlı	Alan büyüklüğü × birim bedel	Kapsam ve malzeme seviyesi baştan netse
Uygulama bütçesi yüzdesi	Toplam yatırım bedeli üzerinden oran	Kapsam süreç içinde şekilleniyorsa
Sabit paket bedel	Tanımlı teslimat listesi karşılığı tek bedel	Küçük ölçekli, sınırları belirli işlerde

Hangi modelin seçileceği mekânın kapsamına, talep edilen malzeme kalitesine ve hizmetin sınırlarına göre belirlenir. Mimarlık ile iç mimarlık hizmetlerinin nerede ayrıştığını mimar ile iç mimar farkı yazımızda ayrıntılandırdık; bu ayrım teklifin hangi kalemleri içerdiğini de belirler.

Neyi kapsar, neyi kapsamaz

Teklifler arasındaki farkın büyük bölümü buradan doğar. Aşağıdaki kalemlerin hangisinin dahil olduğu yazılı değilse, dahil olmadığı varsayılmalıdır.

• Kaç revizyon hakkının bedele dahil olduğu.
• Mühendislik projelerinin (statik, mekanik, elektrik) bedele dahil olup olmadığı.
• Ruhsat başvurusu ve kurum yazışmalarının kim tarafından yürütüleceği.
• Üç boyutlu görselleştirme, animasyon veya maket üretiminin kapsamda olup olmadığı.
• Uygulama aşamasında saha ziyaretlerinin sayısı ve mesleki kontrollük hizmeti.
• Harç, vergi ve kurum bedellerinin kime ait olduğu.

Hizmet bedeli ile yapım maliyetinin ayrı kalemler olduğunu da vurgulamak gerekir. Mimarlık bedeli tasarım ve denetim hizmetinin karşılığıdır; inşaatın kendisi ayrı bir bütçedir. Yapım tarafındaki kalemleri inşaat maliyetleri yazımızda ele aldık.

Teklif isterken ne sormalı

Sağlıklı bir karşılaştırma için bütün ofislere aynı bilgiyi vermek ve aynı soruları sormak gerekir. Karşılaştırılan şey fiyat değil, fiyat karşılığında teslim edilecek iştir.

• Teslim edilecek çizim ve belgelerin listesi nedir?
• Hizmet hangi aşamada başlayıp hangi aşamada bitiyor?
• Ödeme planı hangi aşamalara bağlı?
• Kapsam değişikliğinde bedel nasıl güncelleniyor?
• Projeyi kim çizecek, sahada kim bulunacak?
• Telif ve kullanım hakları nasıl düzenleniyor?

Gaziantep'te bedeli etkileyen koşullar

Gaziantep'te hizmet bedelini etkileyen ilk unsur, projenin bağlı olduğu idarenin uygulama esaslarıdır. Şehitkamil ve Şahinbey belediyelerinin imar uygulamaları ile Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'nin plan notları, ruhsat dosyasının kapsamını ve dolayısıyla proje ekibinin iş yükünü doğrudan belirler. Kentsel sit alanı içindeki yapılarda ise Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu süreci devreye girer; rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ayrı birer hizmet kalemidir.

İkinci unsur yapı tipidir. Küsget Sanayi Bölgesi'nde yürüttüğümüz Küsget Ticari Yapı projesinde olduğu gibi mimari proje, cephe tasarımı ve müteahhitliğin birlikte istendiği işlerde hizmet tek bir kapsamda toplanır; yalnız proje hizmeti alınan işlerde ise kapsam daha dardır. Bu nedenle Gaziantep piyasasında dolaşan "metrekaresi şu kadar" türü genellemeler, kapsam belirtilmediği sürece karşılaştırma için kullanılamaz.

Güncel bedeller piyasa koşullarına, tarifenin yayımlandığı yıla ve projenin kapsamına göre değişir; bu nedenle sitemizde sabit bir rakam yayımlamıyoruz. Bedeli, projenin verileri netleştikten sonra yazılı olarak paylaşıyoruz.

BAFF Mimarlık bu süreçte ne yapar

Tekliflerimizi, işverenin ne satın aldığını tereddütsüz görebileceği biçimde hazırlıyoruz.

• İlk görüşmede kapsamı birlikte tanımlar, ihtiyaç programını yazılı hâle getiririz.
• Bedeli Mimarlar Odası tarifesine göre, yapı sınıfı ve alan üzerinden hesaplarız.
• Teklifte mimarlık ve iç mimarlık kalemlerini ayrı ayrı gösteririz.
• Revizyon hakkı, saha ziyaretleri ve ruhsat sorumluluğunu teklifte açıkça yazarız.
• Ödeme planını aşama teslimlerine bağlarız.

Gaziantep'teki konut mimarlığı ve iç mimarlık hizmetlerimizde size özel, kapsamı net bir teklifi ilk görüşmenin ardından hazırlıyoruz.