Bir mimari projenin aşamaları: avan projeden teslime

Bir mimari proje dört ana aşamada ilerler: ihtiyaç programının belirlendiği ön görüşme, tasarım fikrinin kurulduğu avan proje, tüm mühendislik disiplinlerinin entegre edildiği kesin proje ve sahada hatasız imalatı sağlayan uygulama projesi. Bu dört aşamanın sonunda ruhsat alınır, şantiye başlar ve yapı teslim edilir.

Aşamaların sırası tesadüfi değildir; her biri bir sonrakinin girdisini üretir. Bir aşama atlandığında ya da eksik tamamlandığında, ortaya çıkan boşluk her zaman sahada ve her zaman daha pahalıya kapanır. Aşağıda her aşamada tam olarak ne yapıldığını, hangi kararın nerede verilmesi gerektiğini ve takvimin neye göre kurulduğunu anlatıyoruz.

Görüşme ve ihtiyaç programı

Süreç çizimle değil, konuşmayla başlar. İlk görüşmede arsanın ya da mevcut yapının verileri, işverenin beklentisi, kullanım senaryosu ve bütçe çerçevesi masaya konur. Konut projelerinde oda sayısı, ailenin günlük düzeni, misafir kullanımı ve dış mekân beklentisi; ticari projelerde ise işletme modeli, kapasite ve servis akışı bu aşamada tarif edilir.

Aynı aşamada arsanın imar durumu incelenir. Parselin yapılaşma hakkı, çekme mesafeleri, kat sınırı ve varsa özel plan notları okunmadan ihtiyaç programı gerçekçi olmaz. Bu okumanın nasıl yapıldığını TAKS, KAKS ve emsal hesaplaması yazımızda anlattık. Ortaya çıkan belge, tarafların üzerinde anlaştığı yazılı bir ihtiyaç programıdır; sonraki bütün aşamalar bu belgeye göre denetlenir.

Avan proje

Avan proje, ihtiyaç programının ilk kez mekâna dönüştüğü aşamadır. Kütle kararı, yapının arsaya oturumu, kat planları, ana sirkülasyon ve cephe dili bu aşamada kurulur. Çizimler henüz imalat detayı taşımaz; amaç, fikrin doğru olup olmadığını anlaşılır biçimde göstermektir.

Avan projede alınan kararlar en ucuz ama en belirleyici kararlardır. Bir odanın yönü, girişin yeri ya da havuzun konumu bu aşamada kâğıt üzerinde değişir; kesin projeden sonra değiştiğinde bütün mühendislik projelerini birlikte sürükler. Bu nedenle avan proje onaylanmadan bir sonraki aşamaya geçilmemesi gerekir.

Kesin proje ve uygulama projesi

Kesin proje aşamasında yapının statik, mekanik ve elektrik sistemleri mimari projeye entegre edilir. Taşıyıcı sistem çözülür, tesisat şaftları yerleşir, ısıtma–soğutma ve havalandırma kurgusu belirlenir, gerekiyorsa zemin etüdü, yangın ve akustik raporları hazırlanır. Ruhsat başvurusuna esas belge takımı bu aşamada tamamlanır.

Uygulama projesi ise sahaya inen aşamadır: her yapı elemanının detayı, malzeme tarifleri, imalat ölçüleri ve birleşim noktaları çizilir. Bu aşamanın kalitesi doğrudan şantiyedeki hata sayısını belirler. Detayı çizilmemiş her nokta, sahada ustanın kendi kararıyla çözülür; sonuç ise çoğu zaman projeden uzaklaşır.

İç mimari kararların da bu aşamada projeye girmesi gerekir. Mobilya düzeni, priz ve aydınlatma uçları, tezgâh yükseklikleri duvar örülmeden bilinmiyorsa, aynı duvar iki kez yapılır. Mimarlık ve iç mimarlığın hangi noktada kesiştiğini mimar ile iç mimar farkı yazımızda ayrıntılandırdık.

Ruhsat, şantiye ve teslim

Proje takımı tamamlandığında ilgili belediyeye ruhsat başvurusu yapılır. Onay sürecinde kurum görüşleri toplanır, gerekiyorsa revizyon yapılır ve yapı ruhsatı düzenlenir. Ruhsat alınmadan hafriyata veya inşai faaliyete başlanamaz; başlanırsa yapı kaçak statüsünde işlem görür.

Şantiye aşamasında imalatın projeye uygunluğu denetlenir. Sürecin sonunda yapının onaylı projesine uygun tamamlandığını belgeleyen yapı kullanma izni (iskan) alınır ve yapı teslim edilir. Ruhsat ve iskan arasındaki farkı, hangi belgenin neyi güvence altına aldığını ayrı bir yazıda ele aldık.

Süre takvimi nasıl kurulur

Proje süresi için tek bir rakam vermek doğru olmaz; süre projenin ölçeğine, yapı tipine, arsanın imar durumuna ve onay mercilerinin iş yüküne göre değişir. Gerçekçi bir takvim ancak ihtiyaç programı netleştikten sonra kurulabilir. Bu nedenle her projede takvimi, iş kapsamı kesinleştiğinde işverenle birlikte yazılı hâle getiriyoruz.

Takvimi asıl uzatan şey tasarım değil, karar gecikmeleridir. Onaya sunulan avan projenin bekletilmesi, malzeme seçimlerinin ertelenmesi veya kapsam değişiklikleri, çizim süresinden çok daha fazla zaman kaybettirir. Süreci hızlandırmanın en etkili yolu, karar noktalarını baştan belirlemek ve her aşamayı yazılı onayla kapatmaktır.

İkinci belirleyici, resmi onay süreçleridir. Ruhsat başvurusunun sonucu, dosyanın eksiksizliğine ve ilgili idarenin gündemine bağlıdır; bu kalem proje ekibinin kontrolünde olmayan tek kalemdir ve takvimde ayrı bir başlık olarak tutulmalıdır.

Gaziantep'te süreci nasıl yürütüyoruz

Gaziantep'te ruhsata konu projeler, arsanın konumuna göre Şehitkamil veya Şahinbey Belediyesi'nin imar müdürlüğü üzerinden, Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'nin uygulama esasları çerçevesinde yürür. Süreci kısaltan şey, imar durumunun ve plan notlarının daha ilk görüşmede okunmuş olmasıdır; ihtiyaç programı bu veriyle kurulduğunda ruhsat aşamasında revizyon ihtiyacı azalır.

Gaziantep Erikçe'de yürüttüğümüz Erikçe Villa Projesi bu akışın konut ölçeğindeki örneği. Program baştan netti: dört yatak odası, ayrı bir hobi odası, açık havuz ve villayı çevreleyen geniş bir peyzaj alanı. Arsanın manzarası projenin en güçlü verisiydi; plan, hangi odanın manzaraya, hangisinin bahçeye, hangisinin yola bakacağına göre kuruldu. İç mekân planlamasından dış cepheye kadar tasarımın tamamı tek elden yürütüldüğü için plan kararıyla cephe kararı birbirinden kopmadı.

Aynı disiplin ticari projelerde de geçerli. Küsget Sanayi Bölgesi'nde yürüttüğümüz Küsget Ticari Yapı projesinde mimari proje, cephe tasarımı ve müteahhitlik aynı ekipte olduğu için tasarım kararları uygulama sırasında seyrelmedi.

BAFF Mimarlık bu süreçte ne yapar

Sürecin her adımında karar mercii işverendir; bizim işimiz kararın hangi aşamada, hangi bilgiyle verilmesi gerektiğini net biçimde ortaya koymaktır.

• İlk görüşmede arsanın imar verisini inceler, ihtiyaç programını yazılı hâle getiririz.
• Avan projeyi onayınıza sunar, onay alınmadan bir sonraki aşamaya geçmeyiz.
• Kesin proje aşamasında mühendislik disiplinlerinin koordinasyonunu üstleniriz.
• Ruhsat başvurusunu ve kurum yazışmalarını sizin adınıza yürütürüz.
• Şantiye aşamasında imalatın projeye uygunluğunu takip eder, teslime kadar aynı ekiple kalırız.

Gaziantep'teki her projede bu süreci, hizmetlerimiz sayfasında paylaştığımız aşamalarla aynı titizlikle yürütürüz; konut ölçeğindeki işler için villa ve konut mimarlığı hizmetimize göz atabilirsiniz.