TAKS, KAKS ve emsal hesaplaması nasıl yapılır?

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) yapının zemine oturabileceği en geniş taban alanının parsel alanına oranıdır; KAKS (Kat Alanı Katsayısı), yaygın adıyla emsal ise arsa üzerinde yapılabilecek toplam kapalı inşaat alanını belirler. Kısaca TAKS yapının ne kadar yayılabileceğini, emsal ne kadar büyüyebileceğini söyler.

Bu iki katsayı, bir arsanın gerçek değerini belirleyen verilerdir. Arsa alınmadan, proje başlamadan önce doğru okunmadıklarında ortaya çıkan sonuç her zaman aynıdır: beklenenden küçük bir yapı ya da baştan yapılması gereken bir proje. Aşağıda katsayıların nasıl hesaplandığını, emsal dışında kalan alanları ve imar durumu belgesinin nasıl okunduğunu anlatıyoruz.

TAKS: yapı zemine ne kadar oturur

TAKS, yapının zemindeki izdüşümünü sınırlar. Uygulama imar planında aksi belirtilmediği sürece ayrık ve blok nizam yerlerde bu oran %40'ı geçemez. Örneğin 1.000 m² bir parselde TAKS 0,40 ise, yapının zemine oturan alanı en fazla 400 m² olabilir.

TAKS'ın sınırladığı şey kat sayısı değil, zemindeki kapladığı alandır. Aynı toplam inşaat alanı, düşük TAKS ile daha çok katta, yüksek TAKS ile daha az katta çözülür. Bu tercih yalnız mimari bir karar değildir; bahçe alanı, otopark yerleşimi, komşu parsellere karşı mahremiyet ve manzara ilişkisi doğrudan bu karardan etkilenir.

Taban alanına neyin dahil olduğu da önemlidir. Çekme mesafeleri, saçak taşmaları ve açık çıkmaların hesaba nasıl gireceği yönetmelikle belirlenir; bu ayrıntılar yüzünden parsel üzerinde "görünen" alan ile yapılaşabilir alan çoğu zaman farklıdır.

KAKS (emsal): toplam inşaat hakkı

Emsal, parsel alanı ile çarpıldığında toplam yapılabilecek kapalı inşaat alanını verir. Emsal oranı 1,50 olan 1.000 m² büyüklüğündeki bir arsaya en fazla 1.500 m² brüt inşaat alanı yapılabilir. Bu alan, kat sayısı ve kat yükseklikleri plan sınırları içinde kaldığı sürece, farklı biçimlerde dağıtılabilir.

Emsalin nasıl kullanılacağı projenin verimliliğini belirler. Aynı emsal hakkı, sirkülasyon alanları küçük tutulduğunda daha fazla kullanılabilir mekân üretir. Bu nedenle emsal hesabı yalnız "kaç metrekare yapabilirim" sorusunun değil, "bu metrekareyi nasıl değerlendiririm" sorusunun da cevabıdır.

Bazı planlarda emsal yerine yalnız kat adedi ve TAKS verilir; bu durumda toplam inşaat hakkı dolaylı olarak belirlenir. Hangi yöntemin geçerli olduğu, parselin bağlı olduğu uygulama imar planında yazar.

Örnek hesap

Varsayalım ki elinizde 1.000 m² büyüklüğünde, TAKS 0,40 ve emsal 1,50 olan bir parsel var.

Veri	Hesap	Sonuç
Parsel alanı	—	1.000 m²
Azami taban alanı	1.000 × 0,40	400 m²
Toplam emsal alanı	1.000 × 1,50	1.500 m²
Tam taban alanı kullanılırsa kat sayısı	1.500 ÷ 400	yaklaşık 4 kat

Bu hesap, yalnız yapılaşma hakkının üst sınırını gösteren bir başlangıç noktasıdır. Gerçek proje; çekme mesafeleri, kat yüksekliği sınırı, otopark ve sığınak zorunlulukları, yangın kaçış gerekleri ve arsanın topoğrafyası hesaba katıldıktan sonra ortaya çıkar. Bu nedenle arsa değerlendirmesini asla tek başına bu çarpımla yapmıyoruz.

Emsal harici alanlar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, bazı ortak ve teknik alanların belirli koşullarla emsal hesabına dahil edilmemesini öngörür. Zorunlu otoparklar, sığınaklar, asansör boşlukları, tesisat şaftları, ısı merkezi gibi teknik hacimler ile yönetmelikte sayılan diğer ortak alanlar bu kapsamda değerlendirilir.

Ancak muafiyet sınırsız değildir; yönetmelik hem hangi alanların hariç tutulacağını hem de bu alanların toplam emsale oranla üst sınırını belirler. Bu oranlar ve kapsam zaman zaman değiştiği için, projenizin tabi olduğu güncel hükümleri başvuru öncesinde ilgili idareden teyit etmenizi öneririz.

Emsal harici alanların doğru kurgulanması, aynı parselde satılabilir veya kullanılabilir alanı artıran en etkili tasarım kararlarından biridir. Bu nedenle otopark ve teknik hacimlerin yerleşimi, projede geç değil, en erken aşamada çözülmelidir.

Gaziantep'te ayrıca yerel bir emsal uygulaması daha vardır: Büyükşehir Belediyesi'nin yeşil balkon düzenlemesi. Koşulları ve nasıl işlediğini yeşil balkon yazımızda ayrıca ele aldık.

Gaziantep'te imar durumu nasıl okunur

İmar durumu belgesi, parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinden alınır; Gaziantep'te bu, arsanın konumuna göre Şehitkamil Belediyesi veya Şahinbey Belediyesi'nin imar müdürlüğüdür. Belgede parselin fonksiyonu (konut, ticaret, ticaret+konut, sanayi), yapı nizamı, TAKS ve emsal değerleri, kat adedi, çekme mesafeleri ve varsa özel plan notları yer alır.

Belgenin en çok gözden kaçan kısmı plan notlarıdır. Bir parselin TAKS ve emsal değerleri uygun görünse bile, plan notunda yer alan bir yükseklik sınırı, cephe hattı şartı ya da fonksiyon kısıtı projeyi baştan değiştirebilir. Ayrıca Gaziantep Büyükşehir Belediyesi yetkisindeki yollara cepheli parsellerde büyükşehir görüşü de sürece dahil olur.

Gaziantep Erikçe'de yürüttüğümüz Erikçe Villa Projesinde arsanın verileri programın kendisini belirledi: dört yatak odası, hobi odası, açık havuz ve geniş peyzaj alanı, parselin yapılaşma hakkı ve manzara yönü birlikte okunarak yerleştirildi. Plan, hangi odanın manzaraya, hangisinin bahçeye, hangisinin yola bakacağına göre kuruldu.

İmar durumu okunduktan sonraki adım ruhsat sürecidir; nasıl işlediğini yapı ruhsatı ve iskan yazımızda anlattık.

Emsal ile brüt alan aynı şey mi?

Hayır. Emsal, yönetmeliğin tanımladığı hesap yöntemine göre bulunan bir değerdir; bir yapının brüt inşaat alanı, emsal harici tutulan hacimler nedeniyle emsal alanından büyük olabilir. Satış broşürlerinde geçen metrekareyle imar hesabındaki metrekarenin farklı olmasının başlıca sebebi budur.

TAKS düşükse yapı küçük mü olur?

Zorunlu olarak değil. Düşük TAKS yapının zemindeki izini daraltır; toplam inşaat hakkı emsalle belirlendiği için aynı alan daha fazla katta çözülebilir. Sonuçta değişen şey yapının büyüklüğü değil, biçimi ve bahçeyle kurduğu ilişkidir.

BAFF Mimarlık bu süreçte ne yapar

Arsa değerlendirmesi, projeye başlamadan önce yaptığımız ve çoğu zaman kararı değiştiren adımdır.

• İmar durumu belgesini ve plan notlarını birlikte okur, yapılabilirliği rakamsal olarak ortaya koyarız.
• TAKS, emsal ve kat sınırını kullanarak kütle alternatiflerini karşılaştırırız.
• Emsal harici alanların kurgusunu erken aşamada çözer, kullanılabilir alanı artırırız.
• Arsa alımı öncesinde talep edilirse ön yapılabilirlik raporu hazırlarız.
• Ruhsat aşamasına kadar süreci aynı ekiple yürütürüz.

Gaziantep'teki arsalar için bu hesaplamayı imar danışmanlığı hizmetimiz kapsamında sıklıkla yapıyoruz.