Basit tadilat mı, esaslı tadilat mı?

Basit tadilat, yapının taşıyıcı sistemine ve dış görünümüne dokunmayan yenileme işlerini kapsar ve ruhsat gerektirmez. Esaslı tadilat ise taşıyıcıya, cepheye, bağımsız bölüm sayısına veya kullanım amacına müdahale eden işlerdir; bunlar için tadilat ruhsatı ve kat maliklerinin yazılı onayı zorunludur.

Aradaki sınır çoğu zaman sanıldığı yerde değildir. "Sadece bir duvarı kaldıracağız" ile başlayan bir iş, o duvar taşıyıcıysa esaslı tadilat sınıfına girer ve ruhsatsız yapıldığında hem idari yaptırım hem cezai sorumluluk doğurur. Aşağıda iki sınıfın kapsamını, onay ve belge gereklerini ve Tudyahan restorasyonunda bu ayrımı nasıl kurduğumuzu anlatıyoruz.

İki sınıfın kapsamı

İmar Kanunu'nun 21. maddesi ve ilgili yönetmelikler, tadilat işlemlerini yapının statiğine ve dış görünümüne olan etkisine göre ikiye ayırır.

Tadilat Sınıfı	Kapsam	İzin Durumu
Basit Tadilat	Boya, zemin döşeme değişimi, asma tavan, sabit dolap montajı, aynı ölçüde doğrama yenileme.	Ruhsat gerekmez.
Esaslı Tadilat	Taşıyıcı kolon/kiriş kesimi, duvar yıkımı, pencere ebadı büyütme, balkon kapatma, çatı katı yükseltme, kullanım amacı değişikliği.	Tadilat ruhsatı ve kat maliklerinin mevzuatta öngörülen çoğunluğunun yazılı onayı zorunludur.

Ayrımın pratik ölçütü şudur: müdahale yapının taşıyıcı sistemini, dış kabuğunu, bağımsız bölüm sayısını veya onaylı projedeki kullanım amacını değiştiriyorsa esaslıdır. Bu dördünden hiçbirine dokunmuyorsa basit tadilat sayılır.

Basit tadilatta nelere dikkat edilir

Ruhsat gerektirmemesi, hiçbir kural olmadığı anlamına gelmez. Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak alanları etkileyen her müdahale — dış cepheye takılan bir klima ünitesi, ortak koridora taşan bir dolap, ortak tesisata yapılan bir ekleme — yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir.

İkinci dikkat noktası tesisattır. Zemin kaplaması değiştirilirken ısıtma borularına, banyo yenilenirken su ve atık su hatlarına verilen zararlar, komşu bağımsız bölümlere sıçradığında tazmin sorumluluğu doğurur. Bu nedenle basit tadilatlarda bile mevcut tesisat şemasının bilinmesi gerekir.

Üçüncüsü, işin gerçekten "basit" olup olmadığının doğru tespitidir. Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığı gözle anlaşılmaz; onaylı projeden ya da yerinde teknik incelemeyle belirlenir. Bu tespit yapılmadan başlanan iş, sonradan esaslı tadilata dönüştüğünde geri dönüşü olmayan bir durum yaratır.

Kat maliki onayı ve belgeler

Kat mülkiyetine tabi bir binada esaslı tadilat yapılabilmesi için kat maliklerinin yazılı onayı aranır. Aranan çoğunluk, müdahalenin niteliğine ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenir; ortak alanlara ve yapının ana yapısına yönelik müdahalelerde bu eşik daha yüksektir. Projeniz için geçerli oranı, başvuru öncesinde ilgili belediyeden ve yönetim planınızdan teyit etmenizi öneririz.

Tadilat ruhsatı başvurusunda genellikle şu belgeler istenir:

• Tapu kaydı ve mevcut yapının onaylı mimari projesi.
• Tadilata esas yeni mimari proje; taşıyıcıya müdahale varsa statik proje ve güçlendirme raporu.
• Kat maliklerinin noter onaylı muvafakatnamesi.
• Kullanım amacı değişikliği varsa buna ilişkin kurum görüşleri (itfaiye, sağlık, işyeri açma gibi).
• Yapı müteahhidi ve fenni mesul bilgileri.

Tadilat ruhsatı alınan işlerde süreç, yeni yapıdaki gibi iskan aşamasına kadar devam eder; ruhsata bağlanan müdahalenin tamamlandığı da belgelenmelidir. Ruhsat ve iskan zincirini ayrı bir yazıda ele aldık.

İzinsiz tadilatın sonuçları

İzinsiz gerçekleştirilen esaslı tadilatlar tespit edildiğinde inşaat mühürlenir, yapının eski hâline getirilmesi talep edilir ve İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri gereğince idari para cezaları uygulanır. Bina güvenliğinin riske atılması durumunda Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi uyarınca "imar kirliliğine neden olma" suçu kapsamında soruşturma da başlatılabilir.

İdari yaptırımın yanında iki sonuç daha vardır. Birincisi, projeye aykırı hâle gelen yapı iskan alamaz; mevcut iskanı olan bir binada yapılan aykırı tadilat da satış ve kredi süreçlerinde sorun çıkarır. İkincisi, taşıyıcı sisteme izinsiz müdahale hâlinde deprem güvenliği zayıflar ve doğacak zararda sorumluluk doğrudan müdahaleyi yaptırana ait olur.

Tudyahan'da neyi "esaslı" saydık

Gaziantep'te yürüttüğümüz Tudyahan restorasyon projesi, tadilat sınıflandırmasının en hassas hâlini gösteriyor. Proje, bir avlu etrafında konumlanan ve zamanla özgün işlevini yitirmiş üç tarihi konaktan oluşan bir yapı topluluğunun otel ve restorana dönüştürülmesiydi; yani kullanım amacı değişikliğini de içeren, baştan sona esaslı bir müdahaleydi.

Bu ölçekteki bir işte ilk belirlenen şey, hangi katmana dokunulup hangisine dokunulmayacağıdır. Yapıların özgün dokusu korunacak, buna karşılık odalar günümüz konfor standartlarını — ısıtma, ıslak hacim, ses yalıtımı — karşılayacaktı. Cephede yöresel mimarinin "tudya" sac cumbası mirası korundu; sonradan eklenen her katman ise okunur biçimde ayrıştırıldı, yani tarihi doku bir dekor öğesi olarak değil, mekân kurgusunun taşıyıcısı olarak bırakıldı.

Tescilli ve kentsel sit alanı içindeki yapılarda süreç, belediye ruhsatından önce Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayını gerektirir; rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri aslına sadık kalınarak hazırlanır. Tudyahan'da restorasyonun kısa sürede tamamlanabilmesinin asıl sebebi, proje ve onay sürecinin uygulamadan önce netleştirilmiş olmasıydı.

Gaziantep'te tadilat süreci

Gaziantep'te tadilat ruhsatı başvuruları, yapının bulunduğu ilçeye göre Şehitkamil Belediyesi veya Şahinbey Belediyesi'nin imar müdürlüğü üzerinden yürür. Kentsel sit alanı içindeki yapılarda koruma kurulu süreci, ticari kullanım amacı değişikliklerinde ise itfaiye ve işyeri açma ruhsatı tarafındaki kurum görüşleri sürece eklenir.

Cephede ve balkonlarda yapılacak müdahalelerde Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'nin plan notları ve yerel uygulamaları belirleyicidir; örneğin balkonların kapatılmasına ilişkin sınırlar ile yeşil balkon düzenlemesinin koşulları birbirinden farklıdır. Konuyu yeşil balkon yazımızda ayrıca ele aldık.

BAFF Mimarlık bu süreçte ne yapar

Tadilat işlerinde ilk yaptığımız şey, işin hangi sınıfa girdiğini net biçimde söylemektir; çünkü bu tespit bütün sürecin maliyetini ve takvimini belirler.

• Mevcut yapıyı yerinde inceler, onaylı projeyle karşılaştırır, taşıyıcı sistemi tespit ederiz.
• Müdahalenin basit mi esaslı mı olduğunu yazılı olarak bildiririz.
• Esaslı tadilatta proje, muvafakatname ve kurum görüşlerini içeren ruhsat dosyasını hazırlarız.
• Uygulama sırasında imalatın ruhsat eki projeye uygunluğunu denetleriz.
• Tarihi yapılarda koruma kurulu sürecini de aynı ekiple yürütürüz.

Gaziantep'teki tadilat ve yenileme işleri için iç mimarlık hizmetimize, tarihi yapılar için restorasyon mimarlığı hizmetimize göz atabilirsiniz.