Blog
Mimarlık üzerine yazılarımız
BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'te mimarlık üzerine yazdıklarımız: süreç, ücretlendirme, ruhsat & imar mevzuatı ve sürdürülebilirlik. Bir başlığa tıklayarak yazının tamamını okuyabilirsiniz.
Blog Yazılarımız
Süreç
Mimar ile iç mimar arasındaki fark nedir?
İki mimarlık disiplininin görev alanları nerede ayrışıyor, Gaziantep'teki projeniz için hangisine ne zaman ihtiyaç duyarsınız?
Devamını Oku
Süreç
Bir mimari projenin aşamaları: avan projeden teslime
Avan proje, kesin proje ve uygulama projesi arasındaki farklar ile BAFF Mimarlık'ın Gaziantep'teki süreç takvimi.
Devamını Oku
Anahtar Teslim
Anahtar teslim proje yönetimi nedir, neden tercih edilir?
Tasarımdan teslime tek elden yürütülen BAFF Mimarlık güvencesiyle Gaziantep'teki sürecin maliyet ve kalite kontrolüne kattıkları.
Devamını Oku
Ücretlendirme
Mimari ve iç mimari hizmet bedelleri nasıl hesaplanır?
Mimarlar Odası tarifesi, iç mimarlıkta metrekare bazlı ücretlendirme ve BAFF Mimarlık'ın Gaziantep'teki komisyon modelleri.
Devamını Oku
Maliyet
2026 güncel inşaat maliyetleri: kaba inşaattan anahtar teslime
Yapı kalite sınıflarına göre Gaziantep'teki güncel metrekare maliyetleri ve segmentler arası farkın kaynağı.
Devamını Oku
Hukuki Süreç
Yapı ruhsatı ve iskan arasındaki fark
Gaziantep'te inşaata başlamak için gerekli izin ile tamamlanmış yapının resmi onayı arasındaki süreç.
Devamını Oku
İmar Mevzuatı
TAKS, KAKS ve emsal hesaplaması nasıl yapılır?
Gaziantep'teki arsanızın taşıdığı inşaat hakkını doğru okumak için bilmeniz gereken temel katsayılar.
Devamını Oku
Tadilat
Basit tadilat mı, esaslı tadilat mı?
Gaziantep'te hangi müdahaleler ruhsatsız yapılabilir, hangileri kat maliklerinin onayını ve izin gerektirir.
Devamını Oku
Denetim
Fenni mesuliyet (TUS) ve mimari akustik raporu neden önemli?
BAFF Mimarlık'ın Gaziantep'teki şantiye denetiminin yasal dayanağı ve hangi yapılarda akustik proje zorunlu hâle geliyor.
Devamını Oku
Yerel
Gaziantep'in yeşil balkon uygulaması ve taş mimarisi mirası
Gaziantep'e özgü imar teşviki ile geleneksel taş dokunun restorasyon sürecinde gözetilmesi.
Devamını Oku
Sürdürülebilirlik
Yeşil bina sertifikaları: LEED, BREEAM ve YeS-TR
Sertifikasyon sistemlerinin karşılaştırması ve BAFF Mimarlık'ın Gaziantep'teki projelerine sağladığı somut yatırım değeri.
Devamını Oku
Bir proje fikriniz mi var?
Ekibimizle iletişime geçin, birlikte konuşalım.
İletişime Geçin
Süreç
Mimar ile iç mimar arasındaki fark nedir?
Mimar; bir yapının dış kabuğunu, taşıyıcı strüktürünü ve kentsel çevresiyle olan ilişkisini tasarlayan, bina inşası için gerekli resmi onayları alan meslek profesyonelidir. Yapının deprem yönetmeliğine, yangın güvenliğine ve imar koşullarına uygunluğu mimarın birincil sorumluluğundadır.
İç mimar ise, mimari kabuğun tanımladığı hacimler içindeki mekânsal problemleri daha ince bir ölçekte çözer; kullanıcının fiziksel, sosyal ve psikolojik ihtiyaçlarını gözeterek mobilya, aydınlatma, renk, doku ve tesisat sistemlerini bütüncül bir yaklaşımla tasarlar.
Pratikte tercih basittir: yeni bir binanın sıfırdan inşa sürecinde mimara, mevcut bir yapının işlev değişikliği veya iç mekân yenilemesinde iç mimara başvurulur. BAFF Mimarlık olarak her iki hizmeti de tek çatı altında sunduğumuz için, projenizin hangi aşamasında olursa olsun süreci parçalamadan yürütebiliyoruz. Gaziantep'te mimarlık ve iç mimarlık hizmetlerini bir arada sunan az sayıdaki ofisten biriyiz.
Projenizin hangi disiplini gerektirdiğinden emin değil misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Süreç
Bir mimari projenin aşamaları: avan projeden teslime
Genel bir mimari proje, ihtiyaç programının belirlendiği ve konseptin oluşturulduğu avan proje aşaması ile başlar. Bunu, yapının taşıyıcı, mekanik ve elektrik sistemlerinin entegre edildiği, ruhsat başvurusu için gerekli tüm belgelerin hazırlandığı kesin proje aşaması takip eder.
Son olarak, sahada hatasız imalat yapılabilmesi için her bir yapı elemanının milimetrik detaylarının çizildiği uygulama projesi hazırlanır. Bu üç aşama, tasarım fikrinin hukuki ve teknik olarak inşa edilebilir bir belgeye dönüşmesini sağlar.
İç mimarlık tarafında süreç; keşif ve ön görüşme ile başlar, ortalama 2-4 hafta süren konsept tasarımla devam eder ve 6-12 hafta sürebilen uygulama ile saha çalışmalarıyla sonlanır. Sürecin her adımında karar mercii sizsiniz; tasarım revizyonları ve onaylar düzenli olarak sizinle paylaşılır. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki her projede bu süreci, hizmetlerimiz sayfasında paylaştığımız aşamalarla aynı titizlikle yürütürüz.
Projenizin zaman planını netleştirmek ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Anahtar Teslim
Anahtar teslim proje yönetimi nedir, neden tercih edilir?
Pek çok yatırımcı, birden fazla taşeronla uğraşmanın yarattığı operasyonel yükten kaçınmak için anahtar teslim çözümlere yönelir. Bu model; tasarım aşamasından malzemenin şantiyeye nakliyesine, resmi izinlerin alınmasından son ince temizliğe kadar tüm sürecin tek bir mimarlık ofisi tarafından üstlenilmesi esasına dayanır.
Anahtar teslim projelerin en büyük avantajı, malzeme, işçilik ve nakliye bedellerinin sözleşme aşamasında netleşmesidir; böylece projenin ilerleyen safhalarında sürpriz maliyet artışları önlenir. Ayrıca şantiye yönetimi doğrudan tasarımı yapan profesyonellerin denetiminde olduğu için kalite kontrol süreçleri güvence altına alınır.
Bizimle çalıştığınızda tek bir muhatabınız olur: konsept tasarımdan teslim anahtarına kadar süreci biz koordine ederiz. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki anahtar teslim mimarlık projelerinde bu güvenceyi sunuyoruz; Küsget Ticari Yapı projemiz bu modelin somut bir örneğidir.
Projenizi anahtar teslim modelle mi yürütmek istiyorsunuz?
Bana Özel Teklif Sunun
Ücretlendirme
Mimari ve iç mimari hizmet bedelleri nasıl hesaplanır?
Mimari proje çizim ücretleri, Mimarlar Odası'nın belirlediği En Az Bedel Tarifesi üzerinden; yapının metrekare cinsinden büyüklüğü, yapı sınıfı katsayısı, hizmet dalı oranı ve zorluk kriterlerine bağlı bir formülasyonla hesaplanır. Mimari hizmet bedelinin yaklaşık %60'lık kısmı projelendirme (hazırlık, ön proje, uygulama projesi, detaylar) aşamalarını, kalan kısmı ise mesleki kontrollük hizmetlerini kapsar.
İç mimarlık sektöründe fiyatlandırma, genellikle metrekare bazlı sabit bir ücret ya da projenin toplam uygulama bütçesi üzerinden değişen bir yüzdelik komisyon şeklinde yapılır. Kesin rakamı; mekânın kapsamı, talep edilen malzeme kalitesi ve hizmetin sınırları belirler.
İç mimarlık hizmetlerinin arkasında ciddi bir mesleki tecrübe ve uzun süreli emek yatırımı bulunur; bu nedenle danışmanlık ücretleri değerlendirilirken yalnızca çizim değil, tasarım sürecinin bütünü göz önünde bulundurulmalıdır. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki mimarlık ve iç mimarlık hizmetlerimizde size özel, kapsamı net bir teklifi ilk görüşmenin ardından hazırlıyoruz.
Projenizin bütçesini netleştirmek ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Maliyet
2026 güncel inşaat maliyetleri: kaba inşaattan anahtar teslime
İnşaat maliyetlerini değerlendirirken tek bir rakamdan söz etmek yanıltıcıdır; kaba inşaat ile anahtar teslim maliyeti birbirinden farklı iki kalemi ifade eder. Kaba inşaat; temel, betonarme iskelet ve kaba duvar gibi yapının taşıyıcı gövdesini kapsar ve bu maliyet, yapının nihai kalite sınıfından bağımsız olarak büyük ölçüde sabit kalır. Segmentler arasındaki asıl fark, iç mekân malzemesi ve işçilik kalitesine göre değişen anahtar teslim bedelinde ortaya çıkar.
| Yapı Kalite Sınıfı | Kaba İnşaat (TL/m²) | Anahtar Teslim (TL/m²) | Toplam 100 m² Projeksiyonu |
|---|
| Ekonomik Segment | 9.000 – 13.200 | 20.400 – 22.800 | 2.000.000 – 2.300.000 TL |
| Orta Segment | 9.000 – 13.200 | 22.800 – 28.800 | 2.300.000 – 2.900.000 TL |
| Lüks ve Üst Segment | 9.000 – 13.200 | 28.800 – 33.600+ | 2.900.000 – 3.400.000 TL+ |
| Özel Villa Tasarımı | 9.000 – 13.200 | 33.600 – 54.000+ | 3.400.000 TL ve üzeri |
Tabloda görüldüğü gibi kaba inşaat maliyeti dört segmentte de aynı aralıkta seyreder; bütçenizi asıl şekillendiren, seçtiğiniz malzeme ve uygulama kalitesine göre değişen anahtar teslim bedelidir. Doğru segment seçimi için arsanızın konumu, kat sayısı ve programınızı birlikte değerlendiriyoruz. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki güncel piyasa verilerini yakından takip ediyoruz; ihtiyacınıza uygun segmenti hizmetlerimiz kapsamında birlikte belirleyebiliriz.
Projeniz için güncel bir maliyet projeksiyonu ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Hukuki Süreç
Yapı ruhsatı ve iskan arasındaki fark
Yapı ruhsatı, bir arsada fiilen inşaata ve hafriyat işlemlerine başlayabilmek için belediyeden veya valilikten alınması zorunlu olan yasal izindir. Bu iznin alınabilmesi için öncelikle güncel bir imar durumu belgesi, LİHKAB onaylı aplikasyon krokisi ve röperli kroki temin edilir; ardından zemin etüt raporları hazırlanır ve mimari, statik, mekanik, elektrik ve yangın projeleri onay mercilerine sunulur. Tüm teknik incelemelerden geçen projeye otuz gün içinde yapı ruhsatı düzenlenir; ruhsatsız başlayan her hafriyat veya inşai faaliyet kaçak statüsünde işlem görür.
İskan (yapı kullanma izin belgesi) ise, inşaat süreci tamamlandıktan sonra binanın onaylı projesine, imar planına ve fen kurallarına eksiksiz biçimde uygun inşa edildiğini teyit eden sonuç belgesidir. Ruhsatı iki yıl içinde kullanıma açılmamış veya beş yıl içinde iskanı alınmamış projelerin ruhsatları geçersiz sayılır; elektrik, su ve doğalgaz gibi şebeke bağlantılarının resmi yollardan tesisi de bu belge olmadan mümkün olmaz. BAFF Mimarlık, Gaziantep'teki ruhsat ve iskan süreçlerini ilgili belediye nezdinde sizin adınıza yürütür; bu, Ruhsat & Proje Yönetimi hizmetimizin kapsamındadır.
Ruhsat sürecinizi baştan sona bizim yönetmemizi ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
İmar Mevzuatı
TAKS, KAKS ve emsal hesaplaması nasıl yapılır?
TAKS (Taban Alanı Katsayısı), inşa edilecek yapının zemine oturabileceği en geniş taban alanının net parsel alanına oranını sınırlar; uygulama imar planında aksi belirtilmediği sürece ayrık veya blok nizam yerlerde bu oran %40'ı geçemez.
KAKS (Kat Alanı Katsayısı), kamuoyunda bilinen adıyla emsal ise, arsa üzerinde yapılabilecek toplam kapalı inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Örneğin emsal oranı 1,50 olan 1.000 m² büyüklüğündeki bir arsaya en fazla 1.500 m² brüt inşaat alanı yapılabilir. Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gereği; zorunlu otoparklar, sığınaklar, asansör boşlukları ve tesisat şaftları gibi ortak ve teknik alanlar, toplam emsal alanının %30'unu aşmadığı sürece bu hesaba dahil edilmez.
Bu katsayıları doğru okumak, arsanıza gerçekte ne kadar inşaat hakkı düştüğünü ve yatırımınızın potansiyelini netleştirir. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki arsalar için bu hesaplamayı danışmanlık hizmetimiz kapsamında sıklıkla yapıyoruz.
Arsanızın inşaat hakkını netleştirmek ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Tadilat
Basit tadilat mı, esaslı tadilat mı?
İmar Kanunu'nun 21. maddesi ve ilgili yönetmelikler, tadilat işlemlerini yapının statiğine ve dış görünümüne olan etkisine göre ikiye ayırır.
| Tadilat Sınıfı | Kapsam | İzin Durumu |
|---|
| Basit Tadilat | Boya, zemin döşeme değişimi, asma tavan, sabit dolap montajı, aynı ölçüde doğrama yenileme. | Ruhsat gerekmez. |
| Esaslı Tadilat | Taşıyıcı kolon/kiriş kesimi, duvar yıkımı, pencere ebadı büyütme, balkon kapatma, çatı katı yükseltme, kullanım amacı değişikliği. | Tadilat ruhsatı ve kat maliklerinin 4/5 oranında yazılı onayı zorunludur. |
İzinsiz gerçekleştirilen esaslı tadilatlar tespit edildiğinde inşaat mühürlenir, yapının eski hâline getirilmesi talep edilir ve İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri gereğince idari para cezaları uygulanır. Bina güvenliğinin riske atılması durumunda Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi uyarınca "imar kirliliğine neden olma" suçu kapsamında soruşturma da başlatılabilir. Planladığınız müdahalenin hangi sınıfa girdiğini netleştirmeden uygulamaya geçmemenizi öneririz; Gaziantep'teki tadilat projelerinde bu değerlendirmeyi BAFF Mimarlık ekibiyle birlikte yapabilirsiniz; büyük ölçekli bir restorasyon örneği için Tudyahan projemize göz atabilirsiniz.
Planladığınız tadilatın ruhsat gerektirip gerektirmediğinden emin değil misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Denetim
Fenni mesuliyet (TUS) ve mimari akustik raporu neden önemli?
Fenni Mesul (Teknik Uygulama Sorumlusu), projelerin İmar Kanunu'na, fen kurallarına, Türk Standartları Enstitüsü normlarına ve iş güvenliği şartnamelerine uygun inşa edildiğini kamu adına denetleyen uzmandır. Şantiyede bulundurulması zorunlu olan Yapı Denetim Defteri'ni tutar; hatalı bir uygulama tespit ettiğinde ilgili idareye bildirimde bulunarak düzeltilene kadar imalatı durdurma yetkisine sahiptir ve belirli inşaat seviyelerinde seviye tespit tutanağı düzenler.
Diğer yandan, Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik gereği, çoğu yeni yapıda ruhsat aşamasında gürültü ölçütlerinin belirlendiği mimari akustik rapor sunulması zorunludur. Bodrum ve çatı arası hariç yediden fazla kata sahip konutlar, toplam inşaat alanı 2.000 metrekareyi geçen konut dışı yapılar ile konser salonu, tiyatro veya AVM gibi özel akustik tasarım gerektiren yapılarda ise yalnızca rapor yeterli değildir; D1 bina akustiği uzmanı tarafından hazırlanmış detaylı bir akustik proje gerekir.
Uygulama Kontrolü hizmetimiz kapsamında bu denetim ve raporlama süreçlerini projenizin tamamında sizin adınıza yürütüyoruz. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki şantiyelerde bu sorumluluğu titizlikle üstleniyoruz.
Şantiye sürecinizin denetimini bize bırakmak ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Yerel
Gaziantep'in yeşil balkon uygulaması ve taş mimarisi mirası
Gaziantep Büyükşehir Belediyesi'ne özgü "Yeşil Balkon" uygulaması, yatırımcıların büyük ilgi gösterdiği bir imar fırsatıdır. Yönetmeliğe göre, bağımsız bölümlere entegre edilecek yeşil balkonların en az 2,5 metre genişliğinde ve minimum 10 m² büyüklüğünde tasarlanması, ayrıca binanın toplam kat sayısının en az yarısı kadar sayıda ara katta kurgulanması şartı bulunur. Bu koşulları sağlayan konut projelerinde toplam emsal alanı %20 oranında artırılabilir; ancak bu balkonların dış cepheleri cam, PVC veya çelik doğramalarla kapatılamaz, yalnızca üstü açık tasarımlarda pergole yapımına izin verilir.
Gaziantep'in kültürel mirasında önemli bir yer tutan tarihi konaklar ve kentsel sit alanı içindeki sivil mimari örnekleri de bölgenin restorasyon sektörünün itici gücüdür. Ortasında geniş bir avlu (hayat) ve yazın serin, kışın sıcak kalmasını sağlayan alt kat kilerlere (hazne) sahip bu yapıların onarımı, öncelikle Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan onay alınmasını ve rölöve, restitüsyon, restorasyon projelerinin aslına sadık kalınarak hazırlanmasını gerektirir.
Şehir merkezinden uzaklaşmak isteyenlerin sıklıkla tercih ettiği havuzlu bağ evi projelerinde ise geleneksel taş doku, modern betonarme sistemlerle harmanlanır; doğal taş cephe kaplamaları ve enerji verimli yalıtım sistemleriyle doğayla iç içe bir yaşam konforu hedeflenir. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'in bu iki mimari mirasını -yeşil balkon ve taş doku- güncel mimarlık projelerimize taşıyoruz; taş dokuyu modern konforla buluşturduğumuz Tudyahan restorasyon projemiz bunun somut bir örneğidir.
Bölgeye özgü imar fırsatlarından projenizde yararlanmak ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
Sürdürülebilirlik
Yeşil bina sertifikaları: LEED, BREEAM ve YeS-TR
Sürdürülebilirlik, artık yalnızca estetik bir tercih değil; kurumsal yapılar ve prestijli ticari projeler için vazgeçilmez bir standarttır. Uluslararası ve ulusal ölçekte kabul gören üç ana sertifikasyon sistemi, projelerin çevresel performansını farklı kriterlerle değerlendirir.
| Sistem | Menşei | Seviyeler |
|---|
| LEED | ABD (USGBC) | Certified, Silver, Gold, Platinum |
| BREEAM | İngiltere (BRE) | Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding |
| YeS-TR | Türkiye | Ulusal puanlama ölçeği |
LEED su verimliliği, karbon salınımı, konum avantajı ve iç mekân kalitesine puan veren, dünyada en yaygın kullanılan sistemdir. BREEAM ise ulaşım, ekoloji, kirlilik ve yönetim süreçlerini saha denetçisi eşliğinde değerlendiren, dünyanın ilk sertifika sistemidir. YeS-TR, Türkiye'nin yerel iklim ve yönetmelik koşullarına adapte edilmiş, döviz kuruna bağlı kalmadığı için daha uygun maliyetli bir alternatiftir.
Yüksek seviyeli sertifikalara sahip ticari projelerde satış değerinde %4-10, kira gelirinde %3-8 oranında net bir artış görülür; enerji faturalarında ise %25-50 aralığında tasarruf mümkündür. Projenizin ölçeğine ve bütçenize en uygun sertifikasyon yolunu birlikte belirleyebiliriz. BAFF Mimarlık olarak Gaziantep'teki projelerimizde sürdürülebilir mimarlık yaklaşımını önceliklendiriyoruz.
Projenizi sürdürülebilirlik kriterlerine göre tasarlamak ister misiniz?
Bana Özel Teklif Sunun
